/ ============================================= ARTICLE DTP — 15 pays investissant à Dubaï Système de design Dubai Tax and Property ============================================= /
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Le marché immobilier de Dubaï n’est plus une histoire régionale — c’est une histoire mondiale. À la fin du T3 2025, des acheteurs venus de plus de 150 pays avaient acquis des biens immobiliers à Dubaï, les investisseurs étrangers représentant plus de 40 % de l’ensemble de la propriété résidentielle. Voici exactement qui achète, combien ils dépensent, et où cela mène.
Dans cet article
- Quelle est l’ampleur du marché international des acheteurs à Dubaï ?
- Les 15 pays — part des acheteurs, valeur d’investissement, population expatriée
- Analyse approfondie : les cinq premières nations investisseuses
- Les nations émergentes et en progression à surveiller
- À quoi ressemble l’avenir de la demande immobilière à Dubaï
Point 01 · Vue d’ensemble du marché
150 pays. 40 % de toute la propriété. Une seule ville.
Le marché immobilier de Dubaï s’est transformé, passant d’une destination d’investissement régionale à l’un des marchés immobiliers les plus internationalement diversifiés de la planète. À la fin du T3 2025, des acheteurs venus de plus de 150 pays différents avaient finalisé des achats immobiliers dans l’émirat. Les investisseurs étrangers représentent désormais plus de 40 % de l’ensemble de la propriété résidentielle — un chiffre qui continue de croître d’année en année.
La valeur totale des transactions immobilières résidentielles en 2025 a atteint 539,9 milliards d’AED — une hausse de 24,67 % par rapport à 2024. Ce n’est pas un marché qui approche de son pic. C’est un marché qui continue de construire vers celui-ci. Derrière ce chiffre se cache une ventilation détaillée et riche en données de 15 nations, de leurs niveaux de dépenses, de leurs populations résidentes aux Émirats arabes unis, et de leur trajectoire.
Point 02 · Le tableau de données complet
15 pays investissant dans l’immobilier à Dubaï : part, valeur et population expatriée
Le tableau ci-dessous rassemble en une seule référence les données du Dubai Land Department, des rapports de marché indépendants et des statistiques démographiques des Émirats arabes unis. Les chiffres de part d’acheteurs représentent la proportion de chaque nationalité dans le total des achats immobiliers étrangers. Les valeurs d’investissement sont des estimations fondées sur les données de transactions disponibles. Les populations expatriées reposent sur les rapports démographiques émiratis de 2025.
| # | Pays | Part des acheteurs | Valeur d’investissement est. | Population expatriée aux EAU | Tendance |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 🇮🇳 Inde | 22 % | 30 Mds AED+ (~8,1 Mds $) | 4,36 millions (38,45 %) | ↑ En hausse |
| 2 | 🇬🇧 Royaume-Uni | 17 % | 14,7 Mds AED (~4 Mds $) | ~240 000 | ↑ En hausse |
| 3 | 🇨🇳 Chine | 14 % | 2 Mds AED+ (~545 M$) | ~250 000 | ↑ En hausse |
| 4 | 🇸🇦 Arabie saoudite | 11 % | 12,5 Mds AED (~3,4 Mds $) | Large communauté du CCG | ↑ En hausse |
| 5 | 🇷🇺 Russie | 9 % | 14,7 Mds AED (~4 Mds $) | ~100 000 est. | → Stable |
| 6 | 🇪🇬 Égypte | 6 % | 4 Mds AED+ est. | ~480 000 (4,23 %) | ↑ En hausse |
| 7 | 🇮🇹 Italie | 7 % | 3,5 Mds AED+ est. | ~30 000 | ↑ +2 % depuis 2024 |
| 8 | 🇵🇰 Pakistan | ~8 % | 12 Mds $ (~44 Mds AED) est. | 1,9 million (16,72 %) | ↑ En hausse |
| 9 | 🇫🇷 France | 5 % | 1,6 Md AED (~435 M$) | ~35 000 | ↑ En hausse |
| 10 | 🇨🇦 Canada | 5 % | 3 Mds AED+ est. | ~50 000 est. | ★ Nouvel entrant |
| 11 | 🇱🇧 Liban | 4 % | 1,7 Md AED (~462 M$) | ~400 000 est. | → Stable |
| 12 | 🇮🇷 Iran | ~3 % | 2 Mds AED+ est. | ~540 000 (4,72 %) | → Stable |
| 13 | 🇺🇸 USA | ~3 % | 2 Mds AED+ est. | ~50 000 est. | ↑ En hausse |
| 14 | 🇯🇴 Jordanie | ~2 % | 2 Mds AED (~545 M$) | ~200 000 est. | → Stable |
| 15 | 🇩🇪 Allemagne | ~2 % | 1,5 Md AED+ est. | ~30 000 est. | ↑ En hausse |
⚠ Remarque sur les données Les chiffres de part d’acheteurs reposent sur les données de transactions du Dubai Land Department et sur des rapports de marché indépendants pour 2025. Les valeurs d’investissement sont des estimations dérivées des données disponibles et doivent être considérées comme indicatives. Le Dubai Land Department ne publie pas de ventilation par nationalité en temps réel.
Point 03 · Les cinq premières nations
Les cinq nations qui font le marché immobilier de Dubaï
L’Inde (22 %) est nettement en tête. Avec 4,36 millions de résidents aux Émirats arabes unis — 38,45 % de la population totale — les Indiens font déjà partie intégrante du quotidien à Dubaï. L’investissement est porté par la diversification des devises (la dépréciation de la roupie face au dirham arrimé au dollar), les rendements locatifs de 6 à 8 % à Dubai Marina et Business Bay, et un vaste réseau expatrié bien établi qui réduit les barrières à l’information auxquelles se heurtent la plupart des acheteurs étrangers. Les investisseurs indiens devraient dépasser les 30 milliards d’AED d’achats d’ici la fin de l’année 2025.
Le Royaume-Uni (17 %) occupe la deuxième place avec 14,7 milliards d’AED d’investissements. Les achats au comptant des acheteurs britanniques ont bondi de 60 % sur un an fin 2025 — un signal d’investisseurs engagés sur le long terme plutôt que de chasseurs de rendement. La hausse des taxes immobilières au Royaume-Uni, l’abolition du régime fiscal de non-domicilié en avril 2025, et l’inflation intérieure ont accéléré la sortie de capitaux britanniques. L’absence d’impôt sur le revenu locatif, d’impôt sur les plus-values et de taxe foncière annuelle à Dubaï rend l’argument financier presque évident de lui-même.
La Chine (14 %) est l’histoire du retour en force de 2025. Après que les restrictions de l’ère pandémique ont freiné l’activité, les capitaux chinois sont revenus en masse — portés par l’instabilité du marché immobilier domestique, le renforcement des liens commerciaux entre les Émirats arabes unis et la Chine, et un appétit croissant pour la préservation du patrimoine à l’étranger. Les acheteurs chinois se concentrent sur les développements de tours de marque à Downtown Dubai et à Business Bay, avec un ticket moyen parmi les plus élevés de toutes les nationalités.
L’Arabie saoudite (11 %) bénéficie de sa proximité géographique et de liens culturels profonds avec les Émirats arabes unis. Les acheteurs saoudiens ciblent principalement des villas de luxe près des voies d’eau à Downtown Dubai et à Palm Jumeirah, achetant souvent des résidences secondaires plutôt que des biens d’investissement. Leur part a augmenté de 1 point sur un an et devrait continuer de croître à mesure que le pipeline résidentiel de luxe de Dubaï s’étoffe.
La Russie (9 %) reste une force constante et significative, contribuant à hauteur de 14,7 milliards d’AED concentrés dans les biens en bord d’eau. L’incertitude géopolitique continue de pousser les grandes fortunes russes à détenir des actifs hors de leur marché domestique, et Dubaï — avec sa position politique neutre, sa structure sans impôt et son Golden Visa — reste leur premier choix pour la préservation du capital.
Point clé à retenir — Top 5 L’Inde, le Royaume-Uni, la Chine, l’Arabie saoudite et la Russie représentent ensemble environ 73 % de l’ensemble de l’investissement immobilier étranger à Dubaï. Chacune de ces cinq nationalités a vu sa part augmenter en 2025. Le marché n’est pas seulement vaste — il s’approfondit.
Point 04 · Acheteurs en progression et émergents
Les nations qui grimpent discrètement dans le classement des investisseurs à Dubaï
En dessous du top 5, plusieurs nationalités développent leur présence sur le marché immobilier de Dubaï à un rythme qui mérite attention. L’Italie a gagné 2 points de pourcentage en un an pour atteindre 7 %, les acheteurs italiens étant attirés par Emirates Hills et les résidences familiales de luxe. La France se maintient à 5 %, avec 1,6 milliard d’AED de transactions concentrées à Palm Jumeirah. L’Égypte — avec près de 480 000 résidents aux Émirats arabes unis — représente 6 % des acheteurs, active principalement sur les appartements de milieu de gamme.
Les chiffres du Pakistan se distinguent. Avec 1,9 million de résidents aux Émirats arabes unis (16,72 % de la population totale), les Pakistanais représentent la deuxième plus grande communauté expatriée sud-asiatique du pays. Leur investissement a atteint environ 11 milliards de dollars en 2024 et devrait atteindre 12 milliards de dollars en 2025 — des chiffres qui les classent parmi les plus grands investisseurs en valeur absolue, malgré une part de transactions plus modeste en pourcentage, compte tenu de leur concentration sur les biens de milieu de gamme et sur plan.
Le Canada est le nouvel entrant le plus significatif. Avec 5 % de part d’acheteurs — une position qui n’existait pas il y a deux ans — les investisseurs canadiens sont entrés sur le marché portés par l’éligibilité au Golden Visa, la structure sans impôt de Dubaï, et des rendements locatifs largement supérieurs à ce qui est disponible à Toronto ou à Vancouver. Le Liban (4 %), l’Iran (~3 %), les États-Unis (~3 %), la Jordanie (~2 %) et l’Allemagne (~2 %) maintiennent chacun une présence constante et croissante qui ajoute collectivement des centaines de millions de dirhams de transactions annuelles.
Point 05 · Perspectives d’avenir
Dubaï n’est pas au pic de la demande — elle continue de construire vers celui-ci
Plus de 100 000 Golden Visas ont été délivrés via des achats immobiliers depuis 2019 — et ce rythme s’accélère. Chaque visa délivré constitue un engagement de long terme envers Dubaï, transformant les investisseurs en résidents et les résidents en acheteurs récurrents. Rien qu’au début de 2025, plus de 25 000 visas de nomade numérique ont été délivrés à Dubaï — une toute nouvelle catégorie de futurs acheteurs : des travailleurs à distance transformant des séjours temporaires en propriété immobilière de long terme.
Le socle démographique qui sous-tend la demande future est tout aussi convaincant. La population des Émirats arabes unis devrait passer d’environ 11,3 millions aujourd’hui à 11 millions d’ici 2030 et plus de 12 millions d’ici 2040. Chaque nouveau résident est un acheteur ou un locataire potentiel. Avec 88,5 % de la population actuelle des Émirats arabes unis composée d’expatriés venus de plus de 200 pays, le marché immobilier de Dubaï dispose d’une base de demande structurelle sans équivalent dans aucune autre ville au monde.
✔ Les trois moteurs de la demande future Croissance démographique — les Émirats arabes unis atteignant plus de 12 millions d’habitants d’ici 2040, chaque nouveau résident étant un acheteur ou un locataire potentiel. Expansion du Golden Visa — 100 000 délivrés et en accélération, ancrant les investisseurs en tant que résidents de long terme. Nouvelles nationalités d’acheteurs — le Canada, le Mexique, l’Allemagne et l’Autriche émergeant comme des groupes d’acheteurs significatifs pour la première fois en 2025.
Conclusion finale Le marché immobilier de Dubaï a enregistré 539,9 milliards d’AED de transactions résidentielles en 2025 — en hausse de près de 25 % en une seule année. Quinze nations investissent activement, chaque nationalité majeure voit sa part croître, et les forces structurelles de la croissance démographique, de l’avantage fiscal et de la résidence portée par le Golden Visa ne sont pas des catalyseurs de court terme. Ce sont des caractéristiques permanentes de ce marché. Dubaï n’est pas à son pic. Les données indiquent qu’elle continue son ascension.
Avertissement Cet article est publié par Dubai Tax and Property (dubaitaxandproperty.com) à titre purement informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique, financier ou d’investissement. Les chiffres de parts de marché et les valeurs d’investissement proviennent des données du Dubai Land Department, de rapports de marché indépendants et de statistiques démographiques émiraties disponibles au moment de la rédaction, et sont susceptibles d’être révisés. Consultez toujours un professionnel juridique ou financier agréé aux Émirats arabes unis avant de prendre toute décision d’investissement immobilier.
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