Comptes Séquestres à Dubaï 2026 : Guide Juridique et Fiscal Complet pour des Transactions Sécurisées

Le boom immobilier de Dubaï et les transactions internationales exigent des garanties solides, qui sont d’ailleurs indispensables pour protéger les intérêts du pays autant que ceux des parties.

Un compte séquestre (escrow) à Dubaï est un compte bancaire réglementé sur lequel les fonds sont détenus par un tiers neutre jusqu’à ce que les conditions de la transaction soient remplies.

En pratique, la loi 8/2007 (Comptes séquestres pour le développement immobilier) impose aux promoteurs de canaliser tous les paiements des acheteurs vers ces comptes.

Téléchargez le texte officiel de la Loi n° 8 de 2007 (Comptes séquestres pour le développement immobilier) pour comprendre comment Dubaï protège les acheteurs de biens hors-plan et encadre les fonds des promoteurs.

Les déblocages du compte séquestre sont liés à l’avancement des travaux validé par la RERA to understand how Dubai protects off-plan property buyers and regulates developer funds.), garantissant que l’argent est utilisé uniquement pour le projet concerné.

Cela protège les acheteurs contre la fraude ou un projet jamais livré.

Pour les investisseurs indiens et les NRI, les comptes séquestres offrent une sécurité, mais aussi une complexité transfrontalière.

Les fonds envoyés depuis l’Inde doivent respecter le FEMA et le LRS (par exemple en documentant l’origine des revenus).

Même si les Émirats n’appliquent aucun impôt sur le revenu des particuliers, l’Inde impose le « revenu mondial » de ses résidents.

Ainsi, tout intérêt ou revenu locatif lié à un dépôt en compte séquestre serait imposable en Inde (sauf si vous êtes qualifié de NRI).

Explorons en détail l’univers des comptes séquestres à Dubaï.

Les bases du compte séquestre

Un compte séquestre (ou compte fiduciaire) à Dubaï fonctionne comme un intermédiaire sécurisé pour les fonds. Selon la loi émiratie, ces comptes ne peuvent être ouverts qu’auprès de banques agréées ou d’agents séquestres autorisés.

Le processus général est le suivant :

• le payeur (par exemple l’acheteur du bien) dépose les fonds sur le compte séquestre ;

• l’agent séquestre (la banque) les conserve ; une fois toutes les conditions ou jalons convenus vérifiés, l’agent débloque les fonds au profit du bénéficiaire.

• Tant que les fonds ne sont pas débloqués, aucune des parties ne peut les utiliser, ce qui empêche tout risque unilatéral.

• Ce mécanisme est codifié par la loi.

Par exemple, le DLD précise que « le compte séquestre est un compte bancaire dans lequel les sommes des acheteurs…hors-plan » sont déposées et conservées en toute sécurité.

Les comptes séquestres offrent une atténuation des risques :

• Protection de l’acheteur : les fonds restent bloqués jusqu’à ce que les conditions contractuelles soient remplies.- Garantie pour le vendeur : les vendeurs savent que le paiement est sécurisé et sera débloqué une fois les obligations remplies (par exemple la livraison).- Transparence : chaque dépôt et chaque retrait sont documentés par la banque fiduciaire, ce qui renforce la confiance entre les parties[.

Le séquestre n’est pas important uniquement dans l’immobilier, mais dans toute transaction de valeur élevée à Dubaï. Par exemple, lors d’une fusion d’entreprises, le prix d’achat est souvent conservé en séquestre jusqu’à l’obtention de toutes les autorisations réglementaires.

Le Code civil émirati autorise explicitement de tels accords de séquestre privés.

De même, les dépôts de garantie locatifs peuvent être détenus en fiducie (bien que de façon moins strictement encadrée que les séquestres de vente) afin de garantir le respect des obligations du locataire.

À lire aussi : Dubai Land Department : titres de propriété, Oqood, comptes séquestres et protection des investisseurs expliqués

Types de comptes séquestres à Dubaï

Les mécanismes de séquestre à Dubaï couvrent de nombreux secteurs :

• Ventes immobilières (hors-plan) : le séquestre le plus courant concerne les biens hors-plan. Par la loi, tous les paiements pour une unité hors-plan (villa, appartement) doivent transiter par un compte séquestre dédié au projet. Ces comptes sont surveillés par la RERA/le DLD. En pratique, les acheteurs versent des frais de réservation et des échéances sur le compte séquestre, et les promoteurs ne peuvent en retirer les fonds qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux (certifié par des consultants nommés par la RERA).

• Locations/baux : bien que moins standardisé, des comptes de type séquestre sont parfois utilisés par les propriétaires et les locataires pour les dépôts de garantie ou les loyers d’avance. Les contrats de location peuvent prévoir un compte séquestre bancaire pour conserver le dépôt jusqu’à la fin du bail, afin d’en garantir la restitution (sous réserve des réclamations du propriétaire). Ces dispositifs relèvent du droit des contrats et ne sont pas régis par la réglementation du DLD sur le hors-plan.

• Financement de la construction/des projets : les grands projets de construction (au-delà des seuls bâtiments) utilisent le séquestre pour gérer les flux de fonds entre propriétaires, entrepreneurs et prêteurs. Par exemple, un promoteur peut déposer le paiement d’un terrain ou des tirages de financement sur un compte séquestre qui ne verse les fonds aux entrepreneurs qu’après vérification de l’achèvement des travaux. Ces séquestres de construction garantissent une utilisation correcte des fonds.

• Fusions et acquisitions : dans les opérations de fusion-acquisition et les coentreprises, les comptes séquestres peuvent détenir la contrepartie d’achat, les compléments de prix (earn-outs) ou les fonds liés aux garanties. Aux Émirats, les parties préparent généralement un accord de séquestre détaillé en vertu du Code civil, précisant les conditions de déblocage telles que les autorisations légales ou réglementaires et les objectifs de performance. Une fois ces conditions remplies, la banque séquestre libère les fonds au profit du vendeur.

• Séquestre fiduciaire : les banques et cabinets d’avocats proposent des services de séquestre fiduciaire pour divers types d’opérations, comme la conservation de fonds en fiducie pour des règlements ou des échanges commerciaux internationaux. Par exemple, un dépositaire neutre peut détenir des fonds en séquestre lors d’un échange international de matières premières ou d’une transaction en cryptomonnaie. Ces contrats doivent définir précisément les critères de dépôt, les événements déclenchant le déblocage et les procédures en cas de litige.

Les structures de séquestre peuvent varier selon la transaction. Qu’il s’agisse du séquestre prévu par la loi 8/2007 pour une villa à Dubaï ou d’un séquestre d’entreprise pour un accord transfrontalier, le principe reste le même : détention neutre des fonds.

La plupart des accords de séquestre identifient clairement le fiduciaire séquestre (souvent une banque ou un cabinet d’avocats), les bénéficiaires, et des conditions de déblocage précises (par exemple certification RERA, achèvement du contrat).

Une clause type d’accord de séquestre pourrait se lire ainsi :

« L’acheteur déposera X AED sur un compte séquestre auprès de [Banque], qui ne sera libéré au profit du vendeur qu’à réception du certificat d’avancement approuvé par le consultant RERA. »

Cadre réglementaire à Dubaï

Lois sur le séquestre hors-plan (séquestre RERA)

Le texte fondateur est la Loi n° 8 de 2007 de Dubaï (Comptes séquestres).

Elle impose aux promoteurs de projets hors-plan de déposer TOUS les paiements des acheteurs sur un compte séquestre distinct dédié à ce projet.

Les règles d’application sont mises en œuvre par la RERA (au sein du DLD).

Les exigences clés sont les suivantes :

• Enregistrement du projet : le promoteur doit d’abord enregistrer chaque projet auprès de la RERA/du DLD. Seuls les projets approuvés bénéficient d’un système de séquestre.

• Banque fiduciaire : le promoteur signe ensuite un accord de séquestre avec une banque fiduciaire agréée par la RERA. Seules les banques agréées par la Banque centrale des Émirats (opérant à Dubaï) et approuvées par la RERA peuvent détenir des comptes séquestres.

• Compte dédié : la banque fiduciaire ouvre un IBAN unique pour le séquestre du projet. Tous les dépôts des acheteurs pour ce projet sont canalisés vers ce compte ; aucun mélange avec les fonds du promoteur n’est autorisé.

• Contrôle des retraits : le promoteur ne peut retirer les fonds qu’au fur et à mesure de l’atteinte des jalons de construction. Chaque déblocage doit être lié à un certificat d’avancement délivré par un consultant certifié et approuvé par la RERA. Les retraits à des fins étrangères au projet sont interdits.

• Audits et reporting : la RERA exige des audits périodiques du compte séquestre. La banque fiduciaire délivre des relevés, et le promoteur doit soumettre des rapports de rapprochement. Tout usage abusif (par exemple retard d’audit, dépenses hors budget) peut entraîner une action de la RERA.

Outre la Loi n° 8 de 2007 régissant les comptes séquestres, une autre réglementation clé est la Loi n° 13 de 2008 de Dubaï, qui a créé le Registre foncier provisoire et impose l’enregistrement de toutes les ventes de biens hors-plan auprès du Dubai Land Department.

Téléchargez le texte intégral de la Loi n° 13 de 2008 de Dubaï relative au Registre Foncier Provisoire.

Elle réaffirme l’obligation de séquestre pour les ventes hors-plan et confère à la RERA le pouvoir d’en faire respecter la conformité.

En vertu de ces lois, les promoteurs qui enfreignent les règles de séquestre s’exposent à des amendes, à la suspension du projet, voire à des sanctions à l’encontre de la société.

Autres réglementations relatives au séquestre

• Propriétés en copropriété (JOP) : la Loi n° 6 de 2019 de Dubaï régit les biens en copropriété et établit le cadre applicable aux charges de service, aux fonds de réserve et à la gestion des parties communes. Ces fonds sont généralement détenus sur des comptes bancaires réglementés via le système Mollak du Dubai Land Department, des banques comme Emirates NBD agissant en tant que banques fiduciaires. Ce dispositif est distinct du séquestre hors-plan, mais suit des principes similaires : les paiements des copropriétaires sont détenus en fiducie pour l’entretien de l’immeuble.

• Séquestre hors immobilier : en dehors de l’immobilier, les services de séquestre relèvent du droit général des contrats et de la réglementation financière. Les Émirats n’exigent pas d’enregistrement gouvernemental de ces comptes séquestres, mais le séquestre contractuel doit impliquer des dépositaires agréés. Les entités proposant du séquestre (cabinets d’avocats, banques) relèvent des lois LBC/FT et peuvent nécessiter des licences financières. Dans les zones financières franches de Dubaï (DIFC/ADGM), des réglementations spécifiques s’appliquent aux services de séquestre, bien que la plupart des opérations passent par défaut par des banques.

• Conformité internationale LBC/FT : tous les prestataires de séquestre aux Émirats doivent mettre en œuvre une diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (CDD) et signaler toute activité suspecte à la Cellule de Renseignement Financier de la Banque centrale des Émirats. Les séquestres liés aux cryptomonnaies relèvent en outre des règles de la VARA/l’ADGM.

Ouverture et gestion d’un compte séquestre à Dubaï

L’ouverture d’un séquestre de projet à Dubaï suit une séquence prescrite :

• Enregistrement du promoteur : la société promotrice doit être enregistrée auprès de la RERA et le projet approuvé.

• Accord de séquestre : le promoteur choisit une banque agréée et conclut un accord de fiduciaire séquestre (selon le modèle type de la RERA).

• Soumission des documents : le promoteur soumet les documents du projet (titre de propriété du terrain, permis, plan de vente, contrats des consultants, etc.) à la banque et à la RERA.

• Création du compte : après validation de la RERA, la banque fiduciaire ouvre un IBAN séquestre dédié au nom du promoteur. Ce compte est enregistré dans le système hors-plan du DLD.

• Information des acheteurs : les numéros d’unités et les détails du séquestre sont consignés. Les acheteurs doivent déposer leurs paiements sur ce compte séquestre (chaque contrat de vente y fait référence).

Qui gère le compte ?

Seul un fiduciaire séquestre autorisé (banque/institution financière agréée pour les dépôts de tiers) peut détenir le compte. Son rôle est fiduciaire : vérifier les fonds entrants par rapport aux SPA (contrats de vente et d’achat), les conserver en sécurité, les libérer au profit du promoteur selon un calendrier autorisé, et rendre compte à la RERA. Le fiduciaire ne peut débloquer les fonds au profit de personne d’autre.

Rôles et responsabilités des parties dans un compte séquestre à Dubaï

[IMAGE : organigramme illustrant le processus de paiement séquestre dans les transactions immobilières hors-plan à Dubaï, incluant le dépôt de l’acheteur, le compte séquestre, la certification des jalons par la RERA et le déblocage des fonds au promoteur.]

Frais et coûts du séquestre

Faire fonctionner un compte séquestre implique à la fois des coûts gouvernementaux et bancaires :

• Frais gouvernementaux/d’enregistrement :

Frais d’enregistrement du projet : frais fixes pour enregistrer le projet hors-plan auprès du DLD (variable selon la taille du projet).

• Frais d’enregistrement de l’unité : chaque contrat de vente hors-plan est soumis aux frais du DLD (généralement 4 % du prix de vente de l’unité).

• Frais de consultant/d’audit : investisseurs ou promoteurs paient des consultants techniques agréés par la RERA (environ 15 000 AED par audit de projet) pour vérifier l’avancement.

• Frais du fiduciaire bancaire du séquestre : généralement négociés, mais peuvent inclure :

Frais d’ouverture de compte : frais uniques pour ouvrir le compte séquestre (pouvant aller de 500 à 5 000 AED selon la banque et la taille du projet).

• Frais de transaction/déblocage : frais appliqués à chaque retrait ou déblocage (souvent un montant fixe ou un faible pourcentage, par exemple 0,05 à 0,2 % des fonds débloqués).

• Frais de gestion annuelle : frais récurrents pour la tenue du compte (par exemple 500 à 2 000 AED par an, souvent supprimés si les soldes/flux sont élevés).

• Frais d’audit : si un auditeur indépendant ou un rapport spécial est requis, ce coût (et d’éventuels frais bancaires pour l’établissement de relevés spéciaux) peut s’appliquer.

À lire aussi : Comment ouvrir un compte bancaire à Dubaï en tant que NRI indien (Guide 2026)

Tableau : principaux frais associés aux comptes séquestres immobiliers de Dubaï

Composante des fraisFacturé parFourchette/notes habituellesEnregistrement du projetDLD (gouvernement)Montant fixe (par exemple 10 000 à 50 000 AED selon l’ampleur du projet)Enregistrement de la vente d’unité (4 %)DLD (gouvernement)4 % du prix de vente de l’unité (payé par l’acheteur)Ouverture du compte séquestreBanque fiduciaireEnviron 500 à 5 000 AED (paiement unique)Frais de transaction de déblocageBanque fiduciaireEnviron 0,05 à 0,2 % du montant débloqué (variable)Gestion annuelleBanque fiduciaireEnviron 500 à 2 000 AED/an (variable selon la banque)Audit/reporting (le cas échéant)Auditeur/banquePonctuel, selon le projet (au besoin)

Tableau : frais typiques d’un compte séquestre. Les frais réels dépendent de la banque, de la taille du projet et des conditions négociées

Remarques : les frais bancaires sont souvent négociables pour les projets importants ou bien financés. Les frais du DLD sont publics et non négociables. Les fiduciaires peuvent exiger un dépôt initial ou un solde minimum. Vérifiez toujours le barème de frais de la banque avant de vous engager.

Exemples de clauses de séquestre

À titre d’illustration, voici des exemples de clauses souvent présentes dans les accords de séquestre à Dubaï :

• Dépôt en séquestre : « Dès la signature du contrat de vente hors-plan, l’acheteur déposera X AED sur le compte séquestre du projet (IBAN…) auprès de [Banque], détenu en fiducie conformément à la loi de Dubaï. Le paiement devra faire référence au projet et au numéro d’unité. »

• Conditions de déblocage : « Les fonds du compte séquestre ne seront versés au promoteur que sur présentation d’un certificat du consultant RERA confirmant l’achèvement de [jalon spécifié] et approbation du fiduciaire séquestre. Le fiduciaire vérifiera la conformité à l’ensemble des exigences contractuelles avant tout déblocage. »

• Intérêts : « Tous les intérêts ou frais bancaires générés sur le compte séquestre reviendront au promoteur en tant que fonds supplémentaire du projet. » Ou, alternativement, à l’acheteur, si cela est convenu.

• Défaut/annulation : « Si le projet est annulé ou retardé conformément aux directives de la RERA, le fiduciaire remboursera les montants déposés conformément à ces directives. Tout litige sera résolu en vertu de la loi immobilière des Émirats et, à défaut, par le Tribunal Immobilier de Dubaï. »

• Résolution des litiges : « En cas de désaccord, les parties chercheront d’abord un règlement amiable. En cas d’échec, l’agent séquestre pourra geler le compte et porter l’affaire devant la RERA ou les tribunaux. »

Ces clauses doivent être conformes à la loi émiratie.

Pour les ventes hors-plan, le DLD fournit un modèle type d’accord de séquestre que promoteurs et acheteurs signent. Les opérations commerciales indépendantes utilisent des contrats de séquestre sur mesure, rédigés par des avocats.

Scénarios illustratifs

Scénario 1 : Achat d’un bien hors-plan.Raj, un NRI, souhaite acheter un appartement à Dubaï pour 2 000 000 AED en hors-plan. En vertu du contrat de vente, il verse un acompte de 10 % (200 000 AED) sur le compte séquestre du projet. Le paiement est effectué via sa banque indienne (en utilisant les circuits LRS, comme requis). Le promoteur ne peut pas encore retirer ces 200 000 AED ; ils restent en séquestre. À mesure que la construction avance, supposons que le premier jalon corresponde à 20 % d’achèvement. Une fois certifié, le fiduciaire libère jusqu’à 200 000 AED au promoteur (couvrant désormais 10 % du prix). La prochaine échéance de Raj (10 % à 30 % d’achèvement, soit 200 000 AED) est déposée et libérée de la même manière. Si le promoteur arrête ensuite le projet à 30 % d’avancement, tout solde restant en séquestre (par exemple si Raj avait versé un supplément) restera intact. En vertu de la loi RERA, le DLD interviendra : le solde du séquestre est transféré au Département de Liquidation Immobilière, et Raj (ainsi que les autres acheteurs) obtiendront des remboursements conformément à la loi dans un délai de 60 jours.

Scénario 2 : Défaillance du promoteur.Supposons que le projet ci-dessus soit annulé en cours de route. Selon la loi, le fiduciaire doit rembourser tous les soldes en séquestre aux acheteurs. Si 500 000 AED sont en séquestre lorsque la RERA annule le projet, Raj et les autres les partagent proportionnellement (selon ce que chacun a versé). Le compte ayant été audité et cloisonné, Raj récupère ses fonds (sous réserve des politiques de remboursement applicables). Le comité de liquidation de la RERA gère ce processus et peut, si nécessaire, faire exécuter les remboursements par décision de justice. Le mécanisme de séquestre limite ainsi la perte de Raj aux seuls paiements effectués (il n’est pas redevable au-delà de ses dépôts).

Scénario 3 : Transfert transfrontalier de fonds.Une investisseuse indienne, Priya, organise l’achat depuis l’Inde. Elle transfère 50 000 USD (≈183 000 AED) sur son compte bancaire NRE, puis vire 200 000 AED sur le compte séquestre (correspondant à l’acompte de 10 %). Elle doit conserver ses justificatifs : PAN/Aadhaar, coordonnées de son compte NRE, déclaration LRS et copie du contrat de vente. Cette documentation est essentielle en cas de contrôle du transfert par les autorités indiennes. Lorsqu’elle revendra plus tard l’appartement, le produit de la vente transitera également par un séquestre à Dubaï (si acheté en hors-plan) ou par des procédures fiduciaires similaires pour le transfert du titre. Toute plus-value (par exemple un bénéfice à la revente ou un revenu locatif) constitue un revenu de source étrangère. Si Priya reste résidente fiscale en Inde, elle doit déclarer ce revenu et ses coordonnées bancaires étrangères (les comptes séquestres ne sont pas déclarés individuellement, mais l’actif doit être signalé). Pour éviter une imposition surprise, Priya pourrait veiller à être qualifiée de NRI (séjour <182 jours en Inde) afin que le revenu de Dubaï ne soit pas imposé en Inde.

Implications juridiques et fiscales transfrontalières (Inde–Émirats)

Impôt sur le revenu en Inde

Selon la loi indienne, les résidents sont imposés sur leur revenu mondial.

Cela signifie que si un résident indien perçoit des intérêts ou des plus-values via un compte séquestre à Dubaï (par exemple des intérêts sur le séquestre ou un revenu locatif d’un bien acheté via séquestre), ce revenu est imposable en Inde.

Cependant, en restant moins de 182 jours en Inde (statut non-résident), il est légalement possible d’exclure les revenus de source étrangère.

L’accord de non-double imposition (DTAA) Inde-Émirats (Article 15) précise que le revenu d’emploi est imposé dans le pays de la source, mais comme les Émirats appliquent un taux de 0 % sur le revenu, le crédit d’impôt en Inde sera souvent nul — ce qui signifie que le revenu de Dubaï n’est effectivement pas imposé en Inde uniquement si la personne est non-résidente.

En pratique, les conseillers fiscaux indiens recommandent d’obtenir un Certificat de Résidence Fiscale des Émirats (après 90 jours ou plus aux Émirats) et de déposer le formulaire 67 en Inde pour bénéficier des avantages conventionnels.

Tous les comptes financiers étrangers doivent être déclarés dans la déclaration indienne. En vertu de la Section 285BA, les contribuables doivent déclarer les dépôts étrangers et les actifs locatifs ; tout manquement peut entraîner de lourdes pénalités. Des règles récentes exigent également la déclaration des biens immobiliers à l’étranger.

Par exemple, un revenu locatif provenant d’un bien à Dubaï doit être inclus sous la rubrique « Revenus d’autres sources » et les actifs étrangers doivent être listés.

FEMA et réglementation des changes

Le Foreign Exchange Management Act de 1999 (FEMA) régit les transferts vers Dubaï. Les résidents indiens peuvent transférer jusqu’à 250 000 USD par exercice financier au titre du Liberalised Remittance Scheme (LRS) pour des investissements à l’étranger.

L’achat d’un logement constitue une opération en capital, autorisée en vertu du FEMA mais nécessitant une documentation appropriée.

Points importants à retenir :- Transferts autorisés : les Indiens peuvent acheter un bien à Dubaï ou investir dans des comptes séquestres via le LRS. Les prêts obtenus à l’étranger à cette fin ne sont pas autorisés ; les fonds doivent donc provenir des revenus/actifs légaux de l’investisseur.- Documentation : les banques exigeront un justificatif de l’origine des fonds, de l’objectif (achat immobilier) et des détails du bien. Le contrat de vente et le contrat de séquestre RERA contribuent à satisfaire les exigences du FEMA.- Sanctions en cas d’infraction : l’utilisation de circuits non autorisés ou le dépassement des plafonds du LRS peut entraîner des pénalités allant jusqu’à trois fois le montant de l’infraction. Il est crucial de transférer les fonds via les circuits bancaires officiels et de conserver les justificatifs.

Convention de non-double imposition (DTAA)

L’accord Inde-Émirats concerne principalement le revenu salarial, mais l’Article 25 permet un crédit pour l’impôt payé à l’étranger.

L’Article 25 précise ce qui suit :

ARTICLE 25 de l’Accord en vue d’éviter la double imposition et de prévenir l’évasion fiscale avec les Émirats arabes unis — Élimination de la double imposition – 1. Les lois en vigueur dans l’un ou l’autre des États contractants continueront de régir l’imposition du revenu et du capital dans les États contractants respectifs, sauf disposition expresse contraire du présent Accord.2. Lorsqu’un résident de l’Inde perçoit un revenu ou détient un capital qui, conformément aux dispositions du présent Accord, peut être imposé aux Émirats arabes unis, l’Inde accordera en déduction de l’impôt sur le revenu de ce résident un montant égal à l’impôt sur le revenu payé aux Émirats arabes unis, directement ou par voie de retenue ; et en déduction de l’impôt sur le capital de ce résident, un montant égal à l’impôt sur le capital payé aux Émirats arabes unis. Cette déduction ne pourra toutefois pas excéder la fraction de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur le capital (calculée avant l’octroi de la déduction) qui est attribuable, selon le cas, au revenu ou au capital pouvant être imposé aux Émirats arabes unis. En outre, lorsque ce résident est une société redevable d’une surtaxe en Inde, la déduction au titre de l’impôt sur le revenu payé aux Émirats arabes unis sera d’abord imputée sur l’impôt sur le revenu dû par la société en Inde, et pour le solde éventuel, sur la surtaxe due par elle en Inde.3. Sous réserve des lois des Émirats arabes unis, lorsqu’un résident des Émirats arabes unis perçoit un revenu qui, conformément aux dispositions du présent Accord, peut être imposé en Inde, les Émirats arabes unis accorderont en déduction de l’impôt sur le revenu de cette personne un montant égal à l’impôt sur le revenu payé en Inde. Cette déduction ne pourra toutefois pas excéder la fraction de l’impôt sur le revenu, calculée avant l’octroi de la déduction, qui est attribuable au revenu pouvant être imposé aux Émirats arabes unis.4. Aux fins du paragraphe (3), l’expression « impôt payé en Inde » sera réputée inclure le montant de l’impôt indien qui aurait été payé si l’impôt indien n’avait pas été exonéré ou réduit conformément aux mesures d’incitation spéciales prévues par l’Income-tax Act de 1961, destinées à favoriser le développement économique de l’Inde, en vigueur à la date de signature du présent Accord, ou qui pourraient être introduites ultérieurement en modification ou en complément des dispositions existantes visant à favoriser le développement économique de l’Inde, ainsi que toute autre mesure d’incitation dont pourraient convenir les États contractants.5. Lorsque, conformément à une disposition de l’Accord, le revenu perçu ou le capital détenu par un résident d’un État contractant est exonéré d’impôt dans cet État, cet État pourra néanmoins, pour calculer le montant de l’impôt sur le reste du revenu ou du capital de ce résident, tenir compte du revenu ou du capital exonéré.

Téléchargez le PDF complet de l’Accord en vue d’éviter la double imposition et de prévenir l’évasion fiscale avec les Émirats arabes unis ici

Pour les sommes détenues en séquestre, qui ne constituent généralement pas un « revenu » tant que les fonds ne sont pas utilisés ou que des intérêts ne sont pas générés, aucun article conventionnel direct ne s’applique au-delà des principes généraux.

Cependant, dans le cadre du DTAA, un résident indien peut demander un crédit d’impôt étranger si, par exemple, une société détenant le séquestre paie un impôt sur les sociétés aux Émirats sur ses bénéfices, bien que les paiements personnels via séquestre ne génèrent pas un tel impôt.

Impôt sur les sociétés et substance économique

Depuis mi-2023, les Émirats appliquent un impôt sur les sociétés de 9 % sur les bénéfices d’entreprise supérieurs à 375 000 AED.

Si un compte séquestre est détenu par une entité d’entreprise émiratie — par exemple si vous créez une société pour investir dans des biens ou des projets à Dubaï — les bénéfices générés par ces fonds pourraient être imposables.

Il convient également de noter les Règlements sur la Substance Économique des Émirats : les entités exerçant des activités de « services de fiducie et de société » ou des activités bancaires doivent démontrer une substance locale (bureau, personnel) pour conserver leur statut légal.

Bien que les investisseurs individuels ne soient généralement pas concernés, les prestataires de services de séquestre (banques, cabinets d’avocats) le sont.

Analyse des risques et conformité

• Non-conformité du promoteur : le risque principal est l’échec du projet. Le séquestre atténue ce risque, mais si un promoteur puise illégalement dans les fonds séquestrés, la RERA peut imposer des sanctions ou geler le projet. Les mesures d’application récentes montrent des amendes de la RERA pouvant atteindre 500 000 AED pour de telles infractions. Vérifiez toujours que les paiements figurent dans le registre hors-plan de la RERA et que le compte séquestre est actif.

• Sanctions réglementaires : les banques qui gèrent mal un séquestre peuvent être sanctionnées en vertu des directives de la Banque centrale des Émirats ou de la RERA. Pour les utilisateurs, il est peu probable de violer les termes du séquestre (par exemple retrait anticipé), mais ne pas verser les fonds requis au séquestre — par exemple en effectuant des paiements hors-plan directement sur le compte personnel d’un promoteur — expose à des poursuites.

• Sanctions transfrontalières (FEMA) : envoyer des fonds sans conformité adéquate, dépasser le LRS, ne pas déclarer à la RBI, peut entraîner de lourdes pénalités FEMA (souvent 3 fois le montant de la transaction). Les revenus ou actifs étrangers non déclarés peuvent entraîner des pénalités au titre du Black Money Act (jusqu’à 200 % de l’impôt éludé).

• Préoccupations LBC/FT : les transactions séquestres importantes feront l’objet d’un examen approfondi au titre des lois LBC. Assurez-vous d’une KYC complète côté investisseur. Structurer des paiements pour échapper à la déclaration déclenche des signaux d’alerte. Le séquestre en cryptomonnaie à Dubaï relève également de la réglementation VARA/ADGM ; utiliser des services crypto non agréés constitue un risque de conformité.

• Risque de change : le séquestre et les paiements au promoteur sont en AED. Les Indiens devraient couvrir le risque de change ou prévoir un budget pour les fluctuations, car les variations roupie/AED affectent le rendement.

• Risque de présence d’entreprise : en cas d’utilisation d’une société offshore ou d’une zone franche émiratie pour gérer les fonds, une substance insuffisante pourrait entraîner le refus des avantages conventionnels ou des sanctions au titre de l’ESR.

Voici un rappel sur les risques. Effectuez toujours une diligence raisonnable : n’utilisez que des dispositifs de séquestre agréés. Si quelque chose semble anormal (instructions bancaires inattendues, pression pour payer en dehors du séquestre), arrêtez-vous et demandez un avis juridique.

Rappelez-vous que le séquestre vise à faire respecter les termes du contrat ; toute ambiguïté dans l’accord ou la documentation peut donner lieu à des litiges, qui, en vertu de la loi émiratie, peuvent finalement être tranchés par les tribunaux immobiliers ou civils de Dubaï.

Considérations stratégiques

• Planification de la résidence : pour minimiser l’impôt indien, envisagez de structurer votre séjour. Passer moins de 182 jours en Inde (par exercice financier) vous confère le statut de NRI, de sorte que le revenu de Dubaï n’est pas imposé en Inde. L’obtention d’un visa de résident émirati (par exemple le Golden Visa) et d’un certificat de résidence fiscale des Émirats peut renforcer votre statut de non-résident.

• Recourir à des conseils professionnels : faites appel à des experts juridiques et fiscaux transfrontaliers. Pour les contrats de séquestre, engagez un avocat qualifié aux Émirats afin de garantir la conformité aux exigences du DLD. Pour les transferts et la fiscalité, consultez un expert-comptable indien spécialisé dans les NRI afin de déposer correctement vos déclarations (bénéficier des avantages conventionnels, déclarer les actifs étrangers, utiliser le LRS dans les limites).

• Tenue des registres : conservez une trace complète : reçus de paiement du séquestre, justificatifs de conversion de change, relevés bancaires, jalons contractuels. Ces éléments seront essentiels tant pour les audits émiratis (par le DLD) que pour la conformité fiscale/FEMA en Inde.

• Stratégie d’investissement : si vous investissez les fonds du séquestre (par exemple pour des projets communautaires ou des coentreprises), structurez l’opération via des entités émiraties le cas échéant. N’oubliez pas l’impôt sur les sociétés de 9 % des Émirats — maintenez si possible les bénéfices sous 375 000 AED ou allouez-les à des zones franches bénéficiant d’un statut préférentiel.

• Utiliser le séquestre pour instaurer la confiance : utilisez le séquestre pour renforcer la confiance des investisseurs. Pour les coentreprises, exigez un séquestre pour gérer les tirages. Pour les transferts familiaux ou d’entreprise, les comptes séquestres ou fiducies garantissent des paiements ordonnés. Le séquestre est un outil flexible : des accords bien rédigés peuvent inclure des garanties de bonne exécution, des clauses pénales et une résolution claire des litiges.

En anticipant ces enjeux, les investisseurs indiens et les particuliers fortunés peuvent utiliser le système de séquestre de Dubaï à leur avantage — sécurisant leurs investissements tout en restant pleinement conformes.

FAQ sur les comptes séquestres à Dubaï

Qu’est-ce qu’un compte séquestre à Dubaï ?

Un compte séquestre est un compte bancaire géré par un tiers neutre (agréé par le DLD/la RERA) qui détient des fonds jusqu’à ce que les conditions du contrat soient remplies. À Dubaï, il est couramment utilisé pour les ventes de biens hors-plan afin de protéger les paiements des acheteurs. L’argent en séquestre ne peut être débloqué qu’une fois les jalons ou critères spécifiques (définis dans l’accord de séquestre et certifiés par la RERA) satisfaits.

L’utilisation d’un compte séquestre est-elle obligatoire pour les transactions immobilières ?

Oui, pour les biens hors-plan à Dubaï. Les lois n° 7/2007 et n° 13/2017 imposent aux promoteurs d’utiliser un compte séquestre spécifique au projet pour tous les paiements des acheteurs. Ne pas déposer les fonds en séquestre constitue une violation des règles de la RERA et peut entraîner de lourdes sanctions. Pour les biens livrés/de revente, les acheteurs paient généralement directement (pas de séquestre), mais les promoteurs maintiennent souvent un séquestre uniquement pour les projets en construction.

Qui est autorisé à ouvrir et détenir un compte séquestre ?

Seules les banques agréées par la Banque centrale des Émirats ou les institutions financières approuvées par la RERA peuvent agir en tant que fiduciaires séquestres. Une fois qu’un promoteur a enregistré un projet auprès du DLD, la RERA autorise l’une de ces banques à ouvrir l’IBAN séquestre. Les particuliers ou entités non agréées ne peuvent pas détenir de séquestre. Par exemple, Emirates NBD figure parmi les banques fiduciaires agréées pour les projets de Dubaï.

Comment les fonds du séquestre sont-ils débloqués ?

Les fonds ne sont débloqués qu’une fois les conditions prédéfinies remplies. Dans l’immobilier, cela signifie l’atteinte de jalons de construction certifiés par la RERA (fondations, structure, finitions). La banque fiduciaire exige des certificats d’avancement officiels et peut vérifier les factures avant de verser le paiement au promoteur ou aux entrepreneurs. Si les conditions ne sont pas remplies, les fonds restent bloqués. Les litiges sont traités par la RERA ou les tribunaux si nécessaire.

Quels frais les services de séquestre facturent-ils ?

Les frais varient. En général, la banque fiduciaire peut facturer des frais d’ouverture uniques (souvent 500 à 5 000 AED), des frais par transaction (par exemple un faible pourcentage de chaque déblocage) et des frais annuels de tenue de compte (par exemple 500 à 2 000 AED). Le DLD facture également des frais pour l’enregistrement du projet et de la vente (les transferts d’unité entraînent des frais DLD de 4 %). Tous les frais doivent être précisés dans l’accord de séquestre.

Comment l’utilisation d’un séquestre affecte-t-elle ma fiscalité en tant qu’investisseur indien ?

Déposer de l’argent sur un séquestre à Dubaï constitue simplement un transfert de fonds, et non un revenu. Cependant, tout revenu généré (comme des intérêts sur les fonds séquestrés ou un revenu locatif issu d’un bien payé via séquestre) doit être déclaré en Inde si vous êtes résident fiscal. Les résidents indiens incluent le revenu mondial dans leur déclaration, mais les NRI (séjournant moins de 182 jours) ne sont imposés que sur les revenus de source indienne. Les transferts vers le séquestre doivent respecter les limites FEMA/LRS. En résumé, utilisez les circuits appropriés (comptes NRE/NRO, déclaration LRS) et déclarez toujours les actifs/revenus étrangers pour éviter les pénalités.

Que se passe-t-il si un promoteur détourne des fonds du séquestre ?

Cela est strictement interdit. La RERA audite les comptes séquestres ; tout détournement peut entraîner l’annulation du projet et de lourdes amendes (par exemple 500 000 AED par infraction). En cas de détournement avéré, la RERA peut geler le compte et exiger des remboursements aux acheteurs. En cas d’annulation du projet, le séquestre est transféré au comité de liquidation, qui rembourse les investisseurs. Vérifiez toujours, via le suivi des projets du DLD, que les paiements sont bien allés en séquestre — ne faites jamais confiance à des paiements hors registre.

Les comptes séquestres de Dubaï sont-ils disponibles pour des transactions non immobilières ?

Oui. Bien que mieux connu dans l’immobilier, le séquestre est également utilisé dans les opérations commerciales. Par exemple, lors d’une fusion-acquisition, une partie du prix d’achat peut être détenue en séquestre en attendant la vérification des garanties. Les comptes séquestres peuvent aussi être utilisés pour de grandes ventes d’équipements, des fonds d’investissement, ou des services de séquestre en ligne. Dans ces cas, les parties concluent des accords de séquestre privés ; les fonds sont détenus par des banques ou des sociétés financières agréées jusqu’à ce que les conditions privées soient remplies.

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Conclusion

Les comptes séquestres à Dubaï constituent un outil de protection puissant qui permet des transactions sécurisées et transparentes. Par la loi, ils protègent les acheteurs de biens hors-plan en conservant les fonds jusqu’à ce que les projets tiennent leurs promesses.

Des mécanismes similaires peuvent protéger les opérations transfrontalières et les investissements d’entreprise.

Cependant, cette sécurité s’accompagne d’une certaine complexité.

Promoteurs, banques et investisseurs doivent se conformer à des règles strictes de séquestre, d’audit et de documentation.

Pour les investisseurs indiens, se conformer au FEMA/LRS et aux obligations déclaratives est tout aussi essentiel que de comprendre la réglementation du séquestre à Dubaï.

En somme, tirez parti du séquestre, mais restez vigilant.

Vérifiez chaque étape de la transaction, conservez des dossiers complets, et faites intervenir des professionnels qualifiés (avocats, comptables) dès le départ.

Dans l’environnement réglementaire de 2026, l’ignorance peut coûter cher.

En exploitant le système de séquestre de Dubaï de manière responsable, vous pouvez minimiser les risques, tirer efficacement parti des conventions fiscales, et gagner en confiance dans vos investissements transfrontaliers.

Pour des conseils personnalisés sur la structuration de votre investissement ou votre planification de résidence, envisagez de consulter des experts juridiques et fiscaux.

Avertissement : les pratiques peuvent varier selon le projet et la banque. Les informations fournies ici sont données à titre indicatif, sur la base des lois actuelles et de sources sectorielles ; vérifiez toujours les détails applicables à votre situation particulière.