Franchement, je ne savais pas qu’il existait une exigence de TAN pour la vente immobilière des NRI.
Un ami vit à Dubaï. Il essaie depuis un moment de vendre un appartement qu’il possède en Inde, et à chaque fois qu’il s’en approche, la même chose se produit. L’acheteur entend le mot « TDS », pose une question de suivi, puis se tait pendant une semaine. Il s’avère que la plupart de ces acheteurs n’avaient jamais entendu parler d’un TAN auparavant, et une fois qu’ils ont découvert qu’ils devraient en demander un juste pour acheter son appartement, plus d’un a simplement perdu tout intérêt et abandonné.
Au cas où vous ne le sauriez pas, quelle est la différence entre les deux : le TDS est l’obligation fiscale, le TAN est l’identifiant que vous utilisez pour le déclarer au gouvernement.
Mais ce n’est pas un cas isolé. C’était la réalité pour pratiquement tous les NRI essayant de vendre un bien en Inde, et c’est exactement le problème que le Budget 2026 a voulu résoudre. Voyons donc si l’on se débarrasse vraiment du TAN pour la vente immobilière des NRI.
Pourquoi les acheteurs prenaient la fuite
Voici la chose qui n’avait aucun sens pendant des années mais qui perdurait.
Si un résident indien achète un bien à un autre résident, déduire le TDS est trivial, environ 1 %, en utilisant son propre PAN, réglé en un après-midi.
Mais dès que le vendeur est un NRI, tout le processus change. L’acheteur a soudain besoin d’un TAN, un numéro de compte de déduction et de collecte fiscale, qui est en réalité destiné aux entreprises déduisant l’impôt de manière récurrente. Pas pour quelqu’un qui achète une maison une seule fois dans sa vie.
Ainsi, un primo-accédant se retrouvait à demander un TAN pour la vente immobilière d’un NRI, à attendre qu’il arrive, puis à déposer une déclaration trimestrielle (formulaire 27Q) au lieu du simple bordereau que tout le monde utilise.
Rien de tout cela n’avait à voir avec le bien lui-même. C’était de la pure friction administrative, et elle retombait entièrement sur les épaules de l’acheteur pour une transaction qu’il ne referait probablement jamais.
Sans surprise, beaucoup d’acheteurs évitaient purement et simplement les biens détenus par des NRI.
Non pas parce que le bien était une mauvaise affaire, mais parce que la conformité semblait être une contrainte qui n’en valait pas la peine. Et cette réticence coûtait discrètement aux vendeurs NRI un bassin d’acheteurs plus restreint, des périodes de détention plus longues, et une position de négociation plus faible.
À lire aussi : Enregistrement de la Vente Immobilière à Dubaï : Ce que C’est et Pourquoi C’est Légalement Obligatoire
Ce qui a réellement changé, et reste-t-il un TAN pour la vente immobilière des NRI
Dans le Budget de l’Union 2026-27, la ministre des Finances Nirmala Sitharaman a supprimé l’exigence de TAN pour les acheteurs résidents individuels et les HUF achetant un bien à un NRI.
[IMAGE : ]
À partir du 1er octobre 2026, l’acheteur déduit le TDS exactement comme avant, mais le dépose en utilisant son propre PAN via un bordereau-déclaration combiné ; le même type de processus déjà utilisé dans les transactions entre résidents via le formulaire 26QB. Pas de demande de TAN. Pas de formulaire 27Q.
C’est tout. C’est toute la réforme, et elle est bonne précisément parce qu’elle est aussi ciblée.
Ce que cela ne change pas, et pourquoi c’est important
Il y a eu pas mal de commentaires exagérés sur les réseaux sociaux traitant cela comme une réduction d’impôt pour les NRI. Ce n’en est pas une. L’acheteur doit toujours déduire le TDS ; cela ne fait que changer la manière dont il est déposé, pas le fait qu’il soit prélevé.
Les taux de TDS n’ont pas bougé, si certains ont une idée fausse à ce sujet. Les plus-values à long terme sur les ventes immobilières des NRI restent taxées à 12,5 % sans indexation en vertu de la Section 112, et le taux effectif avec surtaxe et cess peut encore approcher les 15 %, déduit sur la valeur totale de la vente à moins d’avoir obtenu un certificat de déduction réduite ou nulle.
Ce processus de certificat reste inchangé ; si vos gains réels sont bien inférieurs à votre prix de vente, vous devez toujours en faire la demande avant la conclusion de la transaction, comme toujours.
L’allègement est également plus restreint que ne le suggèrent les gros titres. Il ne s’applique que lorsque l’acheteur est un particulier résident ou un HUF. Si une société, un LLP, ou une firme achète le bien, par exemple dans un rachat par un promoteur, ils ont toujours besoin d’un TAN pour la vente immobilière d’un NRI, doivent toujours déposer le formulaire 27Q, rien ne change pour eux. Mais pour la plupart des reventes ordinaires, ce n’est pas qui se trouve de l’autre côté de la table, donc l’allègement couvre la situation dans laquelle vous êtes réellement susceptible de vous trouver.
Et les règles de rapatriement n’ont pas bougé non plus. Le plafond d’un million de dollars américains par an pour sortir des fonds d’un compte NRO reste exactement là où il était avant ce budget.
À lire aussi : Comment Transférer à l’Étranger le Produit d’une Vente Immobilière à Dubaï ?
Pourquoi Cela Reste Important
Rien de ce qui précède ne doit sous-estimer ce que cela résout réellement. La facture fiscale d’un NRI vendant un bien en Inde reste inchangée. Mais ce qui tuait les transactions n’était pas l’impôt, c’était la réaction de l’acheteur face à la charge de conformité. Supprimez cela, et vous supprimez la principale raison pour laquelle les acheteurs résidents hésitaient à acquérir un bien détenu par un NRI.
Concrètement, cela devrait signifier que les transactions se concluent plus rapidement, puisque personne n’attend une demande de TAN avant que l’enregistrement puisse avoir lieu. Cela devrait signifier que davantage d’acheteurs seront disposés à envisager votre bien tout court, puisque le processus ressemble désormais presque à n’importe quelle autre revente.
Et cela devrait signifier moins d’erreurs du côté de l’acheteur retardant votre formulaire 16A ou 16B, puisqu’un bordereau basé sur le PAN est quelque chose que la plupart des acheteurs indiens comprennent déjà.
À lire aussi : Mythes vs Réalité de Dubaï 2026 : Vérité Fiscale, Battage Immobilier et Risques Juridiques
Ce que Vous Devez Encore Faire
Vendre depuis Dubaï ne devient pas moins exigeant simplement parce que la paperasse s’est raccourcie pour votre acheteur. Certaines choses restent de votre ressort :
Demandez un certificat de TDS réduit ou nul si vos plus-values sont sensiblement inférieures à votre prix de vente — sinon la déduction se fait sur le montant total, et vous courrez après un remboursement plus tard.
Assurez-vous que votre acheteur comprenne bien que son obligation existe toujours ; le TAN pour la vente immobilière d’un NRI a disparu, mais l’obligation de déduction et de dépôt ne l’a pas fait, et s’il se trompe, c’est votre crédit de TDS qui sera retardé.
Gardez votre PAN actif et votre documentation NRI à jour, puisque tout le nouveau mécanisme repose sur le PAN plutôt que sur le TAN pour la vente immobilière des NRI. Et si votre vente offre une certaine flexibilité de calendrier, gardez le 1er octobre 2026 à l’esprit : tout ce qui se conclut avant cette date passe encore par l’ancienne voie basée sur le TAN.
Mon ami, pour ce que ça vaut, retarde la remise en vente de son appartement jusqu’en octobre. Après l’année qu’il a passée à expliquer ce qu’est un TAN à trois acheteurs différents, il n’est pas pressé de retester l’ancienne règle une fois de plus.
Cet article reflète la position annoncée dans le Budget de l’Union 2026-27 et se veut une information générale, non un substitut à un conseil spécifique à votre transaction.