Alors que la guerre se poursuit, l’impact sur l’immobilier à Dubaï pourrait être assez marqué à mon avis, du moins à court terme, sinon plus longtemps.
Après avoir lu l’ensemble des actualités, il ne fait aucun doute qu’une situation particulièrement étrange règne actuellement sur le marché immobilier du Golfe.
Les agents, les vendeurs et les promoteurs semblent être en état de déni, ce qui est compréhensible compte tenu de leur situation et de leur état d’esprit. Il y a un mois, tout allait pour le mieux, et en quelques jours seulement, tout a basculé.
Cela rappelle l’époque du Covid, lorsque le marché immobilier avait été durement touché.
Si l’un des vendeurs admettait ouvertement que le marché pourrait ralentir ou qu’il ralentit déjà, cela risquerait de faire fuir les acheteurs potentiels. Il y a déjà trop de peur sur le marché, et dire la vérité ne ferait cette fois que créer davantage de peur.
Du côté des acheteurs, dans le même temps, ils sont eux aussi désorientés.
Beaucoup se demandent s’ils doivent investir maintenant ou attendre que la situation se clarifie.
La vérité est que personne ne sait réellement ce qui va se passer tant que la guerre se poursuit.
Les marchés réagissent souvent fortement à l’incertitude, et cette fois, l’incertitude se mêle à la peur.
Parfois, ils chutent rapidement.
Parfois, ils restent étonnamment stables.
Mais s’il y a une chose que l’on peut considérer comme certaine, c’est que l’incertitude rend les gens plus prudents.
D’ici au moins les deux prochaines années, le marché pourrait connaître un certain niveau de panique ou d’hésitation, et il faut s’y préparer.
Les marchés immobiliers mettent généralement du temps à se stabiliser après des événements géopolitiques majeurs ; je dois donc reconnaître que les prix n’ont pas chuté de manière vertigineuse, ou pour le dire autrement, il n’y a pas pour l’instant une grande différence entre les prix de l’immobilier avant et après la guerre.
Les propriétaires devront peut-être penser à long terme
Les propriétaires devront peut-être adopter un état d’esprit à plus long terme pendant cette période, sous peine de se porter préjudice à eux-mêmes.
Vendre immédiatement en pleine phase de panique est rarement une bonne décision, sauf en cas de pression financière, mais cela ne serait considéré comme sage par aucun standard.
Les propriétaires qui peuvent se permettre de conserver leur bien devraient préférer attendre que la situation se stabilise et que l’avenir devienne plus clair.
Cependant, les biens fortement hypothéqués pourraient subir davantage de pression que les biens ordinaires. Les remboursements de prêts se poursuivront quelles que soient les conditions de marché, et ces propriétaires pourraient se retrouver avec moins d’options, se demandant quoi faire. Disposer d’importantes économies sera alors une véritable bénédiction pour eux.
Les biens vacants pourraient également être les plus touchés, car même si le prix de l’ensemble du marché ne baisse pas nécessairement, les acheteurs resteront plus prudents et attendront la fin de la tempête.
Il est de notoriété publique qu’un grand nombre de locataires qui s’installent à Dubaï viennent de l’extérieur des Émirats.
Si les mouvements internationaux ralentissent en raison des tensions géopolitiques, la demande locative pourrait temporairement diminuer.
Tout est lié. Si la panique se poursuit, le tourisme en pâtira, ce qui entraînera moins d’achats et finira par retomber sur ceux qui possèdent des commerces en tant que biens immobiliers. Posséder un bureau pourrait devenir un fardeau.
Cependant, certains secteurs continueront de fonctionner normalement quoi qu’il arrive.
On s’attend à ce que les entreprises qui reposent sur le télétravail, les services numériques, le conseil et les industries en ligne continuent de fonctionner sans perturbation majeure.
En revanche, les entreprises fortement dépendantes de la fréquentation physique, telles que les restaurants, les commerces de détail et les entreprises de services locaux, pourraient connaître un ralentissement de leur activité.
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Pourquoi les fonds d’urgence sont si importants en ces temps-ci
Des périodes comme celle-ci rappellent aux investisseurs l’importance capitale des fonds d’urgence. J’ai moi-même recommandé à plusieurs clients de ne jamais investir la totalité de leurs liquidités, mais de toujours conserver une réserve pour les mauvais moments.
Ceux qui ont épargné pour les périodes difficiles parviennent généralement à surmonter les ralentissements temporaires du marché.
Les investisseurs fortement endettés ou financièrement tendus ont tendance à souffrir le plus pendant les périodes d’incertitude, et l’histoire le confirme.
Peu de gens auraient imaginé que des tensions géopolitiques puissent affecter aussi directement le marché immobilier des Émirats et de Dubaï. Mais la mondialisation a profondément interconnecté les marchés aujourd’hui.
Deux scénarios possibles pour le marché
Mais, il y a toujours deux facettes à chaque situation, et celle-ci ne fait pas exception.
Si les tensions s’aggravent et que le conflit s’étend, la confiance des investisseurs pourrait continuer à décliner.
Dans ce cas, les prix de l’immobilier pourraient temporairement baisser, les acheteurs devant adopter une approche attentiste.
À l’inverse, si le conflit se stabilise ou prend fin, la confiance des investisseurs pourrait rapidement revenir.
Dubaï a historiquement montré une forte capacité de rebond après des chocs de marché tels que la récession ou le Covid.
En réalité, de nombreux investisseurs continuent de considérer Dubaï comme un pôle mondial sûr malgré tout ce qui s’est passé, ce que j’attribue à la solidité du leadership du pays.
La patience récompense souvent les investisseurs
Une leçon que les investisseurs expérimentés répètent souvent est simple : la patience compte plus que le timing.
Ceux qui paniquent et vendent pendant l’incertitude enregistrent généralement des pertes définitives.
Ceux qui restent calmes en profitent souvent lorsque les marchés se redressent.
La meilleure stratégie pour de nombreux investisseurs en ce moment est peut-être simplement de conserver leurs liquidités et d’éviter de se précipiter dans de nouveaux investissements tant que la direction du marché ne devient pas plus claire.
Mais la panique crée aussi des opportunités
Fait intéressant, les marchés paniqués créent aussi des opportunités.
Lorsque la peur se propage, certains propriétaires deviennent prêts à vendre à prix réduit. C’est souvent à ce moment-là que les investisseurs professionnels commencent discrètement à rechercher de bonnes affaires.
C’est exactement ce qui s’est produit pendant le Covid.
En 2020 et 2021, plusieurs biens à Dubaï se sont vendus à des prix nettement inférieurs. Quelques années plus tard, ces mêmes biens ont vu leur valeur augmenter fortement lorsque le marché s’est redressé.
Les investisseurs expérimentés répètent souvent la même chose :
« On gagne de l’argent à l’achat, pas à la vente. »
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L’avantage fiscal de Dubaï reste solide
Même en période d’incertitude, Dubaï conserve un atout majeur qui continue d’attirer les investisseurs : « son environnement fiscal ».
Les Émirats n’appliquent aucun impôt sur le revenu des particuliers, et la fiscalité des sociétés reste relativement faible par rapport à de nombreuses grandes économies.
Pour les personnes venant de pays à fiscalité lourde, notamment l’Inde, cela rend Dubaï extrêmement attractif. De nombreux professionnels et entrepreneurs s’y installent simplement pour réduire leur charge fiscale et améliorer leur qualité de vie.
En réalité, les Indiens figurent parmi les plus grands acheteurs de biens immobiliers à Dubaï ces dernières années, représentant une part significative du total des transactions.
Le tourisme pourrait aussi ressentir l’impact
Le tourisme pourrait également connaître une perturbation à court terme.
Même une simple perception de conflit dans une région peut inciter les touristes à repousser leurs projets de voyage. Cela est particulièrement vrai pour Dubaï, ville mondialement connue comme destination touristique de luxe.
Célébrités, entrepreneurs et personnes fortunées viennent souvent à Dubaï simplement pour se détendre, faire du shopping et profiter du style de vie.
Si le tourisme ralentit temporairement, des secteurs tels que l’hôtellerie, la location de courte durée et le commerce de détail de luxe pourraient en ressentir les effets.
Nous avons déjà connu cela
Une situation similaire s’est produite pendant la pandémie de Covid.
À l’époque, le tourisme avait fortement chuté et les prix de l’immobilier avaient baissé dans certaines zones. L’économie des Émirats reposant fortement sur le tourisme et l’immobilier, les deux secteurs avaient connu un ralentissement.
Cependant, lorsque les voyages internationaux ont repris, le marché immobilier de Dubaï a rebondi fortement.
En réalité, les années qui ont suivi la pandémie ont connu l’un des booms immobiliers les plus forts de l’histoire de Dubaï.
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Pour certains investisseurs, cela pourrait être une opportunité en or
Alors que beaucoup considèrent l’incertitude comme un risque, les investisseurs professionnels la perçoivent souvent différemment.
Pour eux, les phases de repli du marché sont des opportunités.
Acheter des biens de qualité pendant les phases de marché plus faibles et les conserver jusqu’à l’amélioration du marché a historiquement constitué une stratégie rentable.
Bien entendu, chaque investisseur doit évaluer soigneusement le risque.
Mais une chose est claire : Dubaï n’est pas seulement un haut lieu de l’immobilier. C’est aussi un pôle d’affaires mondial doté d’avantages fiscaux solides, d’infrastructures modernes et d’une position géographique stratégique.
Et ces facteurs à long terme ne disparaissent que rarement à cause de chocs de marché de court terme.