दुबई में प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन: यह क्या है और यह लीगली मैंडेटरी क्यों है

दुबई में एक साइन किया गया सेल एग्रीमेंट एक प्रॉमिस है और प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन वह है जो उस प्रॉमिस को एक एनफोर्सेबल लीगल राइट में बदल देता है।

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जब तक एक सेल दुबई लैंड डिपार्टमेंट के साथ लॉज्ड नहीं होती, कोई भी बायर असली ओनरशिप नहीं रखता, चाहे कितना भी पे किया गया हो या कॉन्ट्रैक्ट कितना भी डिटेल्ड हो।

यह गाइड एक्सप्लेन करती है कि प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन असल में क्या कवर करता है, यह रेडी और ऑफ-प्लान दोनों प्रॉपर्टीज़ के लिए कैसे काम करता है, और अगर इसे स्किप या डिले किया जाए तो क्या होता है।

प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन का क्या मतलब है

प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन दुबई लैंड डिपार्टमेंट के साथ एक रियल एस्टेट ट्रांजैक्शन रिकॉर्ड करने का लीगल प्रोसेस है, जो दुबई के ऑफिशियल प्रॉपर्टी रजिस्टर को मेंटेन करने के लिए ज़िम्मेदार सोल अथॉरिटी है।

यह हर टाइप की डिस्पोज़िशन पर लागू होता है जो किसी प्रॉपर्टी पर राइट्स किसके पास हैं यह बदलती है, सिर्फ स्ट्रेटफॉरवर्ड सेल्स नहीं। गिफ्ट्स, इनहेरिटेंस ट्रांसफर्स, और मॉर्गेज रजिस्ट्रेशंस सब एक ही रजिस्ट्रेशन रिक्वायरमेंट के तहत आते हैं।

इसका लीगल बेसिस Law No. 7 of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai है, जो मैंडेट करता है कि सभी प्रॉपर्टी ट्रांजैक्शंस एक स्पेसिफाइड टाइमफ्रेम के भीतर दुबई लैंड डिपार्टमेंट के साथ लॉज्ड की जाएं।

कानून रजिस्ट्रेशन को एक एडमिनिस्ट्रेटिव कर्टसी के तौर पर ट्रीट नहीं करता। एक अनरजिस्टर्ड सेल में कोई लीगल फोर्स नहीं होती। एक बायर जिसने पूरा पे किया है लेकिन ट्रांजैक्शन कभी रजिस्टर नहीं किया, वह प्रॉपर्टी बेच, मॉर्गेज, या ट्रांसफर नहीं कर सकता, और दुबई कोर्ट में ओनरशिप एनफोर्स करने के लिए उसकी कोई स्टैंडिंग नहीं है।

दुबई लैंड डिपार्टमेंट ज़्यादातर रजिस्ट्रेशंस को अपने खुद के हेडक्वार्टर्स पर डायरेक्टली प्रोसेस नहीं करता। इसके बजाय, यह एमिरेट भर में फैले ऑथराइज़्ड ट्रस्टी ऑफिसेज़ के एक नेटवर्क के ज़रिए ऑपरेट करता है, जिन्हें रजिस्ट्रेशन ट्रस्टीज़ भी कहा जाता है, और यही वे ट्रस्टी ऑफिसेज़ हैं जिनके साथ ज़्यादातर बायर्स और सेलर्स एक सेल रजिस्टर करते समय असल में डील करते हैं।

दो रजिस्ट्रेशन ट्रैक्स: रेडी प्रॉपर्टी और ऑफ-प्लान

दुबई बेची जा रही प्रॉपर्टी के टाइप पर डिपेंड करते हुए दो सेपरेट रजिस्ट्रेशन सिस्टम्स चलाता है, और दोनों को कन्फ्यूज़ करना फर्स्ट-टाइम बायर्स की सबसे कॉमन गलतियों में से एक है।

एक रेडी, कम्प्लीटेड प्रॉपर्टी के लिए, रजिस्ट्रेशन स्टैंडर्ड टाइटल डीड प्रोसेस फॉलो करता है। सेल एक ट्रस्टी ऑफिस पर लॉज होती है, दुबई लैंड डिपार्टमेंट ट्रांसफर फीस पे की जाती है, और ट्रांजैक्शन क्लियर होने के बाद बायर के नाम पर एक टाइटल डीड इश्यू होती है।

एक ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी के लिए, मतलब एक यूनिट जो अभी बना या कम्प्लीट नहीं हुई है, रजिस्ट्रेशन Oqood के ज़रिए होता है, जो प्री-कम्प्लीशन सेल्स के लिए दुबई लैंड डिपार्टमेंट का रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन सिस्टम है।

Oqood स्पेसिफिकली ऑफ-प्लान बायर्स को प्रोटेक्ट करने और प्री-कम्प्लीशन ट्रांजैक्शंस का एक ट्रांसपेरेंट, गवर्नमेंट-होल्ड रिकॉर्ड बनाने के लिए एक्ज़िस्ट करता है, एक डेवलपर को एक ही यूनिट को एक से ज़्यादा बायर को बेचने से रोकते हुए। जब एक डेवलपर एक ऑफ-प्लान यूनिट बेचता है, तो सेल को Sales and Purchase Agreement साइन करने के साठ दिनों के भीतर Oqood पर रजिस्टर किया जाना चाहिए।

यह रजिस्ट्रेशन नॉर्मली बायर की तरफ से डेवलपर द्वारा हैंडल किया जाता है, हालांकि बायर्स को ज़रूरत पड़ने पर इंडिपेंडेंटली वेरिफाई या रजिस्टर करने की एबिलिटी बरकरार रहती है। ऑफ-प्लान रजिस्ट्रेशन बाद में एक फुल टाइटल डीड में कन्वर्ट होता है एक बार प्रोजेक्ट कम्प्लीट और फॉर्मली हैंडओवर हो जाए।

रेडी प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन प्रोसेस

एक कम्प्लीटेड प्रॉपर्टी की स्टैंडर्ड सेल के लिए, रजिस्ट्रेशन एक ट्रस्टी ऑफिस पर एक डिफाइंड सीक्वेंस के ज़रिए आगे बढ़ता है।

बायर और सेलर पहले टर्म्स पर सहमत होते हैं और एक मेमोरेंडम ऑफ अंडरस्टैंडिंग साइन करते हैं, जिसे कॉमनली Form F कहा जाता है, जो प्राइस, डिपॉज़िट, और टाइमलाइन तय करता है।

फिर सेलर प्रॉपर्टी डेवलपर से एक नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट हासिल करता है, यह कन्फर्म करते हुए कि यूनिट के खिलाफ कोई आउटस्टैंडिंग सर्विस चार्जेज़ नहीं बचे हैं, क्योंकि दुबई लैंड डिपार्टमेंट इसके बिना एक सेल रजिस्टर नहीं करेगा।

अगर प्रॉपर्टी पर एक एक्ज़िस्टिंग मॉर्गेज है, तो सेलर अपने बैंक से एक लायबिलिटी लेटर अरेंज करता है और मॉर्गेज ट्रांजैक्शन के हिस्से के तौर पर क्लियर किया जाता है। फिर दोनों पार्टीज़ साथ में एक ट्रस्टी ऑफिस अपॉइंटमेंट अटेंड करती हैं, जहां ट्रस्टी ऑफिसर आइडेंटिटी डॉक्यूमेंट्स वेरिफाई करता है, दुबई लैंड डिपार्टमेंट के रजिस्टर के खिलाफ यूनिट चेक करता है, ट्रांसफर फीस और एडमिनिस्ट्रेटिव चार्जेज़ की पेमेंट प्रोसेस करता है, और दुबई लैंड डिपार्टमेंट सिस्टम पर रजिस्ट्रेशन फाइनलाइज़ करता है। एक स्ट्रेटफॉरवर्ड कैश ट्रांजैक्शन के लिए, ट्रांसफर इसी अपॉइंटमेंट के दौरान इमीडिएटली प्रोसेस होता है। मॉर्गेज-बैक्ड परचेजेज़ को टाइटल पर बैंक की सिक्योरिटी रजिस्ट्रेशन एकोमोडेट करने के लिए एडिशनल प्रोसेसिंग टाइम चाहिए।

एक बार रजिस्ट्रेशन कम्प्लीट होने के बाद, दुबई लैंड डिपार्टमेंट नई टाइटल डीड इश्यू करता है, आमतौर पर Dubai REST ऐप के ज़रिए और ईमेल के ज़रिए मिनटों के भीतर डिलीवर होने वाले एक पूरी तरह इलेक्ट्रॉनिक डॉक्यूमेंट के तौर पर।

रजिस्ट्रेशन फीस

प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन की कोर कॉस्ट दुबई लैंड डिपार्टमेंट की ट्रांसफर फीस है, जो प्रॉपर्टी की सेल वैल्यू का चार प्रतिशत सेट है, ट्रस्टी ऑफिस पर पेएबल।

लॉन्ग-स्टैंडिंग कन्वेंशन के हिसाब से, इस फीस को दुबई मार्केट में एक बायर-पेड कॉस्ट के तौर पर ट्रीट किया जाता है, भले ही अंडरलाइंग रेगुलेशन इसे एक शेयर्ड ऑब्लिगेशन के तौर पर फ्रेम करता है।

कौन सी पार्टी असल में पे करती है यह हमेशा सेल कॉन्ट्रैक्ट में कन्फर्म किया जाना चाहिए, क्योंकि कुछ डेवलपर्स या सेलर्स डील क्लोज़ करने के इंसेंटिव के तौर पर इसका एक हिस्सा एब्ज़ॉर्ब करते हैं।

ट्रांसफर फीस के ऊपर, रजिस्ट्रेशन में छोटी, ज़्यादातर फिक्स्ड चार्जेज़ का एक सेट होता है। ट्रस्टी ऑफिस फीस AED 500,000 से नीचे वैल्यूड प्रॉपर्टीज़ के लिए करीब AED 4,000 और उस थ्रेशोल्ड पर या उससे ऊपर के लिए AED 4,200 तक जाती है, एक फ्लैट चार्ज चाहे वैल्यू थ्रेशोल्ड से कितनी भी ऊपर चढ़े।

टाइटल डीड इश्यूएंस आमतौर पर AED 250 पर बिल होती है, हालांकि कुछ ट्रस्टी ऑफिसेज़ इसे रेडी प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशंस के लिए करीब AED 580 के एक कंबाइंड एडमिनिस्ट्रेटिव चार्ज में बंडल करते हैं।

AED 250 की एक प्रॉपर्टी मैप फीस, साथ ही AED 10 प्रत्येक की नॉमिनल नॉलेज और इनोवेशन फीस, स्टैंडर्ड फिक्स्ड कॉस्ट्स को कम्प्लीट करती हैं।

कुल मिलाकर, चार प्रतिशत ट्रांसफर फीस के ऊपर एडमिनिस्ट्रेटिव चार्जेज़ आमतौर पर ट्रांजैक्शन टाइप और प्रॉपर्टी वैल्यू बैंड पर डिपेंड करते हुए AED 4,600 से AED 5,600 की रेंज में कहीं टोटल होती हैं।

ऑफ-प्लान प्रॉपर्टीज़ के लिए, वही चार प्रतिशत दुबई लैंड डिपार्टमेंट फीस लागू होती है, लेकिन यह हैंडओवर पर की बजाय इनिशियल Oqood रजिस्ट्रेशन के पॉइंट पर पे की जाती है, आमतौर पर Sales and Purchase Agreement साइन करने के साठ दिनों के भीतर।

ट्रांसफर फीस के लिए एक्सेप्टेड पेमेंट मेथड्स में मैनेजर्स चेक, Noqodi वॉलेट, ePay, और Dubai Pay शामिल हैं। दुबई लैंड डिपार्टमेंट ट्रांसफर फीस के लिए खुद कैश एक्सेप्ट नहीं किया जाता।

अगर एक बायर एक मॉर्गेज के ज़रिए परचेज़ फाइनेंस कर रहा है, तो टाइटल के खिलाफ उस मॉर्गेज का रजिस्ट्रेशन एक सेपरेट प्रोसेस है जिसकी अपनी फीस है, जो लोन अमाउंट के 0.25 प्रतिशत प्लस करीब AED 290 की एक एडमिनिस्ट्रेटिव चार्ज पर कैलकुलेटेड है।

बिना रजिस्ट्रेशन के क्या होता है

दुबई में एक अनरजिस्टर्ड सेल के कंसीक्वेंसेज़ कोई टेक्निकैलिटी नहीं हैं, वे प्रॉपर्टी का मालिक होने और किसी दूसरी पार्टी के खिलाफ एक कॉन्ट्रैक्चुअल क्लेम रखने के बीच का फर्क हैं। एक रजिस्टर्ड टाइटल डीड के बिना, एक बायर के पास प्रॉपर्टी पर कोई लीगल प्रोटेक्शन नहीं है और वह एसेट बेच, मॉर्गेज, या ट्रांसफर नहीं कर सकता।

खासतौर पर ऑफ-प्लान परचेजेज़ के लिए, दुबई का रियल एस्टेट लेजिस्लेशन एक अनरजिस्टर्ड ऑफ-प्लान यूनिट से रिलेटेड किसी भी डिस्पोज़िशन को, ओरिजिनल सेल समेत, वॉइड ट्रीट करता है।

इसका मतलब है कि एक बायर जो एक ऑफ-प्लान यूनिट के लिए एक डेवलपर को पे करता है लेकिन कभी कन्फर्म नहीं करता कि सेल असल में Oqood पर लॉज हुई है, वह एक ऐसे लेवल के रिस्क के सामने है जिसका डेवलपर की रेप्युटेशन या सेल एग्रीमेंट की क्वालिटी से कोई लेना-देना नहीं है।

यही वजह है कि सिर्फ यह भरोसा करने की बजाय कि एक डेवलपर या सेलर ने इसे हैंडल कर लिया है, रजिस्ट्रेशन स्टेटस वेरिफाई करना, परचेज़ डिसीजन जितना ही मायने रखता है।

Dubai REST के ज़रिए डिजिटल रजिस्ट्रेशन

हाल के सालों में दुबई लैंड डिपार्टमेंट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट के मोबाइल और ऑनलाइन प्लेटफॉर्म Dubai REST के ज़रिए काफी हद तक डिजिटल रेल्स पर मूव हो गया है।

इलेक्ट्रॉनिक टाइटल डीड्स अब रजिस्ट्रेशन का डिफॉल्ट आउटपुट हैं, फिजिकल डीड्स सिर्फ एक ऑप्शनल एक्स्ट्रा के तौर पर अवेलेबल हैं। ट्रस्टी ऑफिसेज़ के लिए ऑनलाइन अपॉइंटमेंट बुकिंग Dubai REST ऐप या वेबसाइट के ज़रिए चलती है, और कई ट्रांजैक्शन टाइप्स के लिए डिजिटल डॉक्यूमेंट सबमिशन अवेलेबल है।

बायर्स और सेलर्स Dubai REST का इस्तेमाल इंडिपेंडेंटली वेरिफाई करने के लिए भी कर सकते हैं कि एक सेल, एक Oqood रजिस्ट्रेशन, या एक टाइटल डीड जेन्युइनली दुबई लैंड डिपार्टमेंट के रजिस्टर के खिलाफ रिकॉर्ड की गई है, जो यह कन्फर्म करने का सबसे तेज़ तरीका है कि एक डेवलपर या सेलर द्वारा कम्प्लीट किया गया दावा किया गया रजिस्ट्रेशन असल में हुआ है।

स्टैंडर्ड टाइमलाइन से तेज़ मूव करने की ज़रूरत वाले ट्रांजैक्शंस के लिए, कुछ ट्रस्टी ऑफिसेज़ एडिशनल फीस के लिए सेम-डे रजिस्ट्रेशन ऑफर करते हैं, और कुछ डेवलपर्स एक एडेड चार्ज के लिए चौबीस से अड़तालीस घंटों के भीतर एक्सपिडाइटेड NOC प्रोसेसिंग ऑफर करते हैं, हालांकि दोनों की अवेलेबिलिटी ऑफिस और डेवलपर के हिसाब से वैरी करती है।

रजिस्ट्रेशन रिजेक्ट या डिले होने की कॉमन वजहें

रिकरिंग इश्यूज़ की एक छोटी संख्या ट्रस्टी ऑफिसेज़ पर ज़्यादातर रजिस्ट्रेशन डिलेज़ के लिए ज़िम्मेदार है।

सेल एग्रीमेंट, आइडेंटिफिकेशन डॉक्यूमेंट्स, और एक्ज़िस्टिंग टाइटल डीड के बीच नाम मिसमैच रिजेक्शन की एक फ्रीक्वेंट वजह है, क्योंकि दुबई लैंड डिपार्टमेंट फाइल के हर डॉक्यूमेंट भर में एग्ज़ैक्ट कंसिस्टेंसी रिक्वायर करता है।

एक्सपायर्ड नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट्स, जो डेवलपर से एक लिमिटेड वैलिडिटी विंडो रखते हैं, भी अगर इश्यूएंस और ट्रस्टी ऑफिस अपॉइंटमेंट के बीच बहुत ज़्यादा समय गुज़र जाए तो एक रजिस्ट्रेशन रोक देंगे।

इन-पर्सन अटेंड न कर पाने वाले एक बायर या सेलर के लिए इनकम्प्लीट पावर ऑफ अटॉर्नी डॉक्यूमेंटेशन एक और कॉमन गैप है, क्योंकि दुबई प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन में इस्तेमाल किए जाने वाले POAs को एक ट्रस्टी ऑफिस के एक्सेप्ट करने से पहले प्रॉपर्ली नोटराइज़्ड और अटेस्टेड होना चाहिए।

एक प्रैक्टिकल नोट

दुबई लैंड डिपार्टमेंट फीस शेड्यूल्स, प्रोसेसिंग टाइमलाइंस, और डिजिटल सर्विस अवेलेबिलिटी पीरियॉडिकली अपडेट होती हैं, और इंडिविजुअल ट्रस्टी ऑफिसेज़ अपॉइंटमेंट प्रोसीजर्स और एक्सेप्टेड डॉक्यूमेंट फॉर्मेट्स में थोड़ा वैरी कर सकते हैं।

एक रजिस्ट्रेशन इनिशिएट करने से पहले, दुबई लैंड डिपार्टमेंट या एक लाइसेंस्ड ट्रस्टी ऑफिस से डायरेक्टली करंट रिक्वायरमेंट कन्फर्म करना एक्स्ट्रा स्टेप के लायक है, खासकर ऑफ-प्लान परचेजेज़ के लिए जहां रजिस्ट्रेशन टाइमिंग का सेल की वैलिडिटी के लिए डायरेक्ट लीगल कंसीक्वेंसेज़ है।

बॉटम लाइन

प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन कोई पेपरवर्क नहीं है जो एक दुबई ट्रांजैक्शन के बाद आता है, यह वह एक्ट है जो लीगली ट्रांजैक्शन क्रिएट करता है। एक रेडी प्रॉपर्टी सेल असली बनती है एक बार यह रजिस्टर हो जाए और एक टाइटल डीड इश्यू हो जाए। एक ऑफ-प्लान सेल असली बनती है एक बार यह रिक्वायर्ड विंडो के भीतर Oqood पर रजिस्टर हो जाए। दोनों मामलों में, अंडरलाइंग प्रिंसिपल एक ही है: दुबई में, ओनरशिप दुबई लैंड डिपार्टमेंट के रजिस्टर पर एक्ज़िस्ट करती है, और कहीं और नहीं।

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