फ्रैंकली मुझे नहीं पता था कि NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए TAN की कोई रिक्वायरमेंट भी है।
मेरा एक दोस्त दुबई में रहता है। वह कुछ समय से इंडिया में अपना एक फ्लैट बेचने की कोशिश कर रहा है, और हर बार जब वह करीब पहुंचता है, वही चीज़ होती है। बायर “TDS” शब्द सुनता है, एक फॉलो-अप सवाल पूछता है, और फिर एक हफ्ते के लिए शांत हो जाता है। पता चला कि इनमें से ज़्यादातर बायर्स ने पहले कभी TAN के बारे में सुना ही नहीं था, और जब उन्हें पता चला कि उन्हें सिर्फ उसका फ्लैट खरीदने के लिए एक TAN के लिए अप्लाई करना होगा, तो एक से ज़्यादा बायर्स ने बस इंटरेस्ट खो दिया और चले गए।
अगर आपको नहीं पता, दोनों के बीच फर्क क्या है, TDS टैक्स ऑब्लिगेशन है, TAN वह ID है जिसका इस्तेमाल आप इसे गवर्नमेंट को रिपोर्ट करने के लिए करते हैं।
लेकिन यह कोई इकलौता किस्सा नहीं है। यह लगभग हर उस NRI के लिए रियलिटी रही है जो इंडिया में प्रॉपर्टी बेचने की कोशिश कर रहा है, और यह वही एग्ज़ैक्ट प्रॉब्लम है जिसके पीछे बजट 2026 गया है। तो चलिए पता लगाते हैं कि क्या हम NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए TAN से छुटकारा पा रहे हैं।
बायर्स क्यों भागते रहे
यहां वह बात है जो सालों तक कोई सेंस नहीं बनाती थी लेकिन चलती रही।
अगर एक रेजिडेंट इंडियन किसी दूसरे रेजिडेंट से प्रॉपर्टी खरीदता है, तो TDS डिडक्ट करना ट्रिविअल है, जैसे 1%, अपने खुद के PAN का इस्तेमाल करते हुए, एक दोपहर में हो जाता है।
लेकिन जिस पल सेलर एक NRI होता है, पूरा प्रोसेस बदल जाता है। बायर को अचानक एक TAN चाहिए होता है, एक Tax Deduction and Collection Account Number, जो असल में उन बिज़नेसेज़ के लिए मीन्ट है जो रिकरिंग बेसिस पर टैक्स डिडक्ट करते हैं। अपनी लाइफ में एक बार घर खरीदने वाले किसी व्यक्ति के लिए नहीं।
तो एक फर्स्ट-टाइम बायर खुद को NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए एक TAN के लिए अप्लाई करते हुए, इसके आने का इंतज़ार करते हुए, और फिर हर किसी के इस्तेमाल किए जाने वाले सिंपल चालान की बजाय एक क्वार्टरली रिटर्न (Form 27Q) फाइल करते हुए पाता।
इनमें से किसी का भी प्रॉपर्टी से कोई लेना-देना नहीं था। यह प्योर पेपरवर्क फ्रिक्शन था, और यह पूरी तरह बायर के कंधों पर आता था उस ट्रांजैक्शन के लिए जो वे शायद कभी दोबारा नहीं दोहराएंगे।
हैरानी की बात नहीं, कई बायर्स ने बस NRI-ओन्ड प्रॉपर्टीज़ को पूरी तरह अवॉइड कर दिया।
इसलिए नहीं कि प्रॉपर्टी एक बुरी डील थी बल्कि इसलिए कि कंप्लायंस एक हैसल जैसा लगता था जो लेने लायक नहीं था। और वह हिचकिचाहट चुपचाप NRI सेलर्स को एक छोटा बायर पूल, लंबे होल्डिंग पीरियड्स, और कमज़ोर नेगोशिएटिंग पोज़ीशन की कॉस्ट दे रही थी।
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असल में क्या बदला और क्या अभी भी NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए TAN है
यूनियन बजट 2026–27 में, वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने NRI से प्रॉपर्टी खरीद रहे रेजिडेंट इंडिविजुअल और HUF बायर्स के लिए TAN रिक्वायरमेंट खत्म कर दी।
1 अक्टूबर 2026 से, बायर बिल्कुल पहले की तरह TDS डिडक्ट करता है, लेकिन इसे अपने खुद के PAN के ज़रिए एक चालान-कम-स्टेटमेंट इस्तेमाल करते हुए डिपॉज़िट करता है; वही टाइप का प्रोसेस जो पहले से ही रेजिडेंट-टू-रेजिडेंट डील्स में Form 26QB के ज़रिए इस्तेमाल होता है। कोई TAN एप्लीकेशन नहीं। कोई Form 27Q नहीं।
बस इतना ही। यही पूरा रिफॉर्म है, और यह अच्छा है ठीक इसलिए क्योंकि यह इतना नैरो है।
यह क्या नहीं बदलता, और यह क्यों मायने रखता है
काफी ओवरएक्साइटेड सोशल मीडिया कमेंट्री रही है जो इसे NRIs के लिए एक टैक्स कट की तरह ट्रीट कर रही है। ऐसा नहीं है। बायर को अभी भी TDS डिडक्ट करना होगा; यह सिर्फ बदलता है कि यह कैसे डिपॉज़िट होता है, यह होता है या नहीं यह नहीं।
TDS रेट्स नहीं बदले हैं अगर किसी को गलतफहमी है। NRI प्रॉपर्टी सेल्स पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन्स अभी भी सेक्शन 112 के तहत बिना इंडेक्सेशन के 12.5% पर टैक्स होती हैं, और सरचार्ज व सेस के साथ इफेक्टिव रेट अभी भी करीब 15% तक जा सकती है, जो पूरी सेल वैल्यू पर डिडक्ट होती है जब तक आपने एक लोअर या निल डिडक्शन सर्टिफिकेट न हासिल किया हो।
वह सर्टिफिकेट प्रोसेस अनटच्ड है, अगर आपके एक्चुअल गेन्स आपके सेल प्राइस से काफी कम हैं, तो आपको अभी भी डील क्लोज़ होने से पहले इसके लिए अप्लाई करना होगा, हमेशा की तरह।
राहत हेडलाइंस के सुझाव से भी ज़्यादा नैरो है। यह सिर्फ तब लागू होता है जब बायर एक रेजिडेंट इंडिविजुअल या HUF हो। अगर एक कंपनी, LLP, या फर्म प्रॉपर्टी खरीद रही है, मान लीजिए, एक डेवलपर बायबैक में, तो उन्हें अभी भी NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए एक TAN चाहिए, अभी भी Form 27Q फाइल करना होगा, उनके लिए कुछ नहीं बदलता। लेकिन ज़्यादातर ऑर्डिनरी रीसेल्स के लिए, टेबल के दूसरी तरफ यह नहीं होता, तो राहत उस सिचुएशन को कवर करती है जिसमें आप असल में होने की संभावना रखते हैं।
और रिपैट्रिएशन रूल्स भी नहीं बदले हैं। NRO अकाउंट से पैसे बाहर मूव करने की USD 1 मिलियन प्रति साल कैप बिल्कुल वहीं है जहां यह इस बजट से पहले थी।
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यह अभी भी क्यों मायने रखता है
ऊपर बताई गई किसी भी बात को यह कम नहीं आंकना चाहिए कि यह असल में क्या फिक्स करता है। इंडिया में प्रॉपर्टी बेच रहे एक NRI के लिए टैक्स बिल अनचेंज्ड है। लेकिन जो चीज़ डील्स को मार रही थी वह टैक्स नहीं थी, यह कंप्लायंस बर्डन पर बायर का रिएक्शन था। इसे हटाएं, और आप उस सबसे बड़ी वजह को हटा देते हैं जिसकी वजह से रेजिडेंट बायर्स पहली जगह में NRI-ओन्ड प्रॉपर्टी पर हिचकिचाते थे।
प्रैक्टिकली, इसका मतलब होना चाहिए कि डील्स तेज़ी से क्लोज़ होती हैं, क्योंकि रजिस्ट्रेशन आगे बढ़ने से पहले कोई TAN एप्लीकेशन का इंतज़ार नहीं कर रहा। इसका मतलब होना चाहिए कि ज़्यादा बायर्स आपकी प्रॉपर्टी पर बिल्कुल भी विचार करने को तैयार हैं, क्योंकि प्रोसेस अब किसी भी दूसरे रीसेल जैसा ही दिखता है।
और इसका मतलब होना चाहिए कि आपके Form 16A या 16B को होल्ड करने वाली बायर की तरफ से कम गलतियां होंगी, क्योंकि एक PAN-बेस्ड चालान वह चीज़ है जिसे ज़्यादातर इंडियन बायर्स पहले से समझते हैं।
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आपको अभी भी क्या करना चाहिए
दुबई से बेचना कम डिलिबरेट नहीं हो जाता सिर्फ इसलिए कि आपके बायर के लिए पेपरवर्क छोटा हो गया। कुछ चीज़ें अभी भी आप पर हैं:
अगर आपके कैपिटल गेन्स आपके सेल प्राइस से मीनिंगफुली कम हैं तो एक लोअर या निल TDS सर्टिफिकेट के लिए अप्लाई करें — वरना डिडक्शन पूरी अमाउंट पर होगा, और आप बाद में एक रीफंड के पीछे भागेंगे।
सुनिश्चित करें कि आपके बायर को असल में समझ है कि उनकी ऑब्लिगेशन अभी भी मौजूद है; NRI प्रॉपर्टी सेल के लिए TAN गया है, लेकिन डिडक्शन और डिपॉज़िट ऑब्लिगेशन नहीं गई, और अगर वे इसमें गलती करते हैं, तो यह आपका TDS क्रेडिट है जो डिले होता है।
अपना PAN एक्टिव रखें और अपनी NRI डॉक्यूमेंटेशन करंट रखें, क्योंकि पूरा नया मैकेनिज़्म TAN की बजाय PAN के ज़रिए चलता है। और अगर आपकी सेल में टाइमिंग पर कोई फ्लेक्सिबिलिटी है, तो 1 अक्टूबर 2026 को ध्यान में रखें — उस डेट से पहले क्लोज़ होने वाली कोई भी चीज़ अभी भी पुराने TAN-बेस्ड रूट से गुज़रती है।
मेरा दोस्त, जो भी हो, अक्टूबर तक अपना फ्लैट फिर से लिस्ट करने से रुका हुआ है। तीन अलग-अलग बायर्स को यह एक्सप्लेन करने की कोशिश करने में जो साल उसने बिताया कि TAN क्या है, वह पुराने रूल्स के तहत इसे एक बार और टेस्ट करने की जल्दी में नहीं है।
यह आर्टिकल यूनियन बजट 2026–27 में अनाउंस की गई पोज़ीशन को रिफ्लेक्ट करता है और जनरल इनफॉर्मेशन के तौर पर मीन्ट है, आपके स्पेसिफिक ट्रांजैक्शन पर एडवाइस का सब्स्टिट्यूट नहीं।